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最高法院:合作开发房地产项目,登记在一方名下的土地是否属于共有财产

2021年10月29日  转摘自:法客帝国公众号

一、案情简介
(一)2006年,敬业公司与开发公司签订《房地产项目合作开发协议》,约定双方合作开发房地产,开发公司以自己的名义参加某宗商住建设用地的挂牌出让;开发公司具备房地产开发所需的资质条件,联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以开发公司名义办理;双方共同为该合作项目提供资金。夏津县人民政府于2007年颁发了夏国用(2007)字第094号《国有土地使用权证书》(“94号土地使用权证”),证书记载的使用权人为开发公司。
(二)后双方在履行合同中发生争议,敬业公司向德州中院起诉,请求:解除《房地产项目合作开发协议》;开发公司向敬业公司支付应分得资产的对价款42887283元。开发公司提起反诉,请求:解除《房地产项目合作开发协议》,确认敬业公司无权分配利润;确认94号土地是开发公司独自投资取得的,不属于联营共同财产。
(三)德州中院认定:94号土地使用权证记载的国有土地使用权人虽然是开发公司,但实为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产,并非开发公司单独所有的财产,双方均有权利要求分割合作期间所取得的全部财产。判决:解除《房地产项目合作开发协议》;开发公司支付敬业公司应分得财产的对价款42410150.73元。
(四)开发公司、敬业公司均不服,上诉至山东高院。山东高院认定在实物资产不能实际分割,且在开发公司实际占有控制实物资产的情况下,敬业公司主张应分得资产对价款是正当的。山东高院改判开发公司自支付敬业公司应分得财产的对价款39710150.73元,维持其他判项。
(五)开发公司仍不服,向最高法院申请再审,主张开发公司是94号土地的唯一使用权人。最高法院未支持其主张。
二、裁判要旨
合法院认定涉案土地使用权为合作双方共同财产的原因在于:首先,开发公司与敬业公司在合作开发协议中约定:开发公司具备房地产开发所需的资质条件,为合作项目的对外名义开发商,联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以开发公司名义办理,以确保该合作开发项目的合法性。因此,涉案94号土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司,但实际上为双方履行合作开发协议的结果。其次,对于涉案国有土地使用权的获得,开发公司与敬业公司均投入了资金。因此,94号土地使用权并非开发公司单独所有的财产,而是双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产。
三、实务经验总结
(一)合作开发房地产项目取得的项目土地使用权虽然登记在合作一方,但该土地使用权并非该方单独所有的财产,而是合作各方共有的财产,一方无权请求确认该土地使用权属于其单独所有。
(二)如果当事人在合作开发过程中发生争议,应当尽早协商解除合作开发合同,或者在享有单方解除权的情形下解除合作开发合同,以避免针对未来取得的土地使用权属于合作项目共有财产还是单独所有财产发生争议。
四、案件来源
淄博市临淄区城市建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司一般房地产开发经营合同纠纷申请再审民事裁定书,[最高人民法院(2013)民申字第2384号]

(风险管理部供稿)

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